Častou příčinou sporů ve stavebnictví bývají vady díla (stavby). Podle zkušeností autora tohoto článku má nějaké vady prakticky každá stavba a tyto vady se obvykle začnou intenzivně řešit ve fázi předání stavby objednateli – jsou sepsány do předávacího protokolu, ve kterém se zhotovitel díla zaváže, že vady v určité lhůtě odstraní. Další fáze jednání o vadách probíhá během záruční lhůty, kdy objednatel vytýká zhotoviteli vady, které vyšly najevo až po předání díla. Vadám díla se nelze vyhnout, záleží spíš na tom, jak jsou tyto vady závažné a jak se zhotovitel staví k požadavkům na jejich odstranění. V tomto článku se budeme věnovat tomu, jaká práva má objednatel (investor), pokud se na jím objednané stavbě začnou projevovat vady.
Nejdříve trochu právní teorie: Práva objednatele z vad stavebního díla jsou upraveny v občanském zákoníku jednak v jeho ustanoveních o smlouvě o dílo, v nichž se vad díla obecně týká § 2615–2619 a vad stavebního díla pak § 2629–2630. Pro vady díla se dále analogicky použijí některá ustanovení občanského zákoníku o kupní smlouvě, a to § 2099–2112, (pro práva objednatele z vadného plnění) a § 2113–2117 (záruka za jakost).
Kdy má dílo vady a co se za vadu vlastně považuje? Občanský zákoník v § 2615 odst. 1 stanoví, že dílo má vadu, neodpovídá-li smlouvě. Proto je velmi důležité ve smlouvě o dílo (či v jejích přílohách) co nejpřesněji popsat parametry díla, tj. jaké vlastnosti (funkční, materiálové, estetické) má dílo mít. Pokud se provedené dílo odchyluje od jeho popisu obsaženého ve smlouvě, lze mluvit o vadách díla. Dodáváme, že neexistuje obecná právní povinnost, aby bylo dílo provedeno v souladu s českými technickými normami (ČSN). Česká technická norma se stává závaznou až v případě, že na ni odkáže konkrétní právní předpis, nebo když si to strany ujednají ve své smlouvě o dílo (k tomu viz např. nález Ústavního soudu ČR Pl. ÚS 40/08). Jestliže je tedy pro objednatele důležité, aby byla nějaká část stavby v souladu s určitou technickou normou, je třeba to do smlouvy výslovně napsat.
Pokud jde o různé druhy vad díla, rozlišujeme především vady zjevné a skryté. Za zjevnou vadu se považuje taková vada, kterou by měl objednatel s vynaložením obvyklé pozornosti poznat při převzetí dokončeného díla od zhotovitele. Naproti tomu skrytou vadu nelze poznat ani při vynaložení obvyklé pozornosti; skrytá vada se projeví až po předání díla. Příkladem zjevné vady může být třeba nerovně položená dlažba, trhliny ve zdech nebo nerovnosti podlahy patrné pouhým okem. Je důležité, aby si objednatel přebírané dílo řádně prohlédl, zjevnou vadu odhalil, zaznamenal ji do předávacího protokolu a přiměl zhotovitele k tomu, aby se pod seznam zjištěných vad podepsal.
Rozlišování vad na zjevné a skryté není jen teoretickou záležitostí, ale má význam pro stanovení doby, ve které musí objednatel vadu zhotoviteli vytknout. Zatímco zjevnou vadu musí objednatel odhalit a oznámit zhotoviteli již při převzetí díla (viz § 2617 a 2112 obč. zákoníku), u vady skryté postačí, když ji objednatel oznámí zhotoviteli bez zbytečného odkladu poté, co ji mohl při dostatečné péči zjistit, nejpozději však do pěti let od převzetí stavby (viz § 2629 obč. zákoníku). Pokud objednatel tyto lhůty nedodrží a zhotovitel to u soudu namítne, soud objednateli práva z vad nepřizná. Proto je důležité, aby si objednatel jako důkaz pro případné soudní řízení uchoval listinu, ze které bude patrné nejen to, že určitou vadu zhotoviteli oznámil, ale i to, že informace o vadě byla zhotoviteli v určitý den také skutečně doručena.
Rozdíl mezi skrytou a zjevnou vadou nebývá někdy zcela zřetelný. V této souvislosti zmiňujeme rozhodnutí Nejvyššího soudu ČR sp. zn. 32 Odo 1387/2005 z 29. 3. 2007, podle kterého za zjevné vady nelze považovat takové vady, které lze zjistit jen při destrukci díla, ani vady, které se mohou v plné míře projevit až při užívání díla. Zmíněné rozhodnutí se sice netýká stavby, ale prodávaných movitých věcí[1], nicméně analogicky se používá i pro vady staveb.
Kromě vad zjevných a skrytých lze rozlišovat také vady faktické (například zatékání do budovy) a vady právní (například existence zástavního práva k nemovité věci). Hovořit lze rovněž o vadách jakostních, vadách obalu nebo vadách dokumentace k dílu (například pokud by zhotovitel předal objednateli vadně provedenou dokumentaci skutečného provedení stavby). Z právního hlediska se za vadu považují i tzv. nedodělky a vadou je i zhotovení jiné věci, než jaká měla být podle smlouvy dodána.
Zhotovitel odpovídá pochopitelně i za vady, jejichž příčinou je nízká kvalita materiálu použitého při výstavbě. To platí také v případě, že objednatel tento materiál zhotoviteli sám dodal – k tomu viz rozhodnutí Nejvyššího soudu ČR sp. zn. 23 Cdo 3168/2013 ze dne 18. 12. 2013. Zhotovitel by za vadu způsobenou nevhodným materiálem získaným od objednatele neodpovídal jen v případě, že by objednatele na nevhodnost jeho materiálu bez zbytečného odkladu upozornil (viz § 2594 obč. zákoníku).
U odpovědnosti za vady je třeba rozlišovat mezi odpovědností, kterou má zhotovitel podle zákona vždy (zákonná odpovědnost za vady) a odpovědností ze záruky za jakost, kterou zhotovitel převzal dobrovolně ve smlouvě o dílo.
Nejdříve k zákonné odpovědnosti, která zavazuje zhotovitele vždy: Zhotovitel podle zákona obecně odpovídá jen za ty vady, které mělo dílo v době svého předání objednateli. Kromě toho zhotovitel podle zákona odpovídá také za jiné vady, než které mělo dílo při předání, pokud tyto vady zhotovitel způsobil porušením své povinnosti (viz § 2617 obč. zákoníku). Další výjimka ve prospěch objednatele vyplývá z § 2112 odst. 2 obč. zákoníku – podle zmíněného ustanovení nemá zhotovitel právo namítat, že vada nebyla včas oznámena, je-li vada důsledkem skutečnosti, o které zhotovitel v době předání díla objednateli věděl nebo musel vědět (tzv. vědomá vada). Takovou vědomou vadou se Nejvyšší soud ČR zabýval ve svém rozhodnutí sp. zn. 32 Odo 1604/2006 ze dne 10. 12. 2008: vada spočívala v tom, že zhotovitel namontoval do světlíků haly opačně polykarbonátové desky (strana desek, na které byl UV filtr, byla orientována dovnitř haly, místo aby byla orientována ven). Kvůli působení slunce na nechráněnou stranu desek pak došlo k popraskání a zabarvení polykarbonátových tabulí, avšak vada se projevila až po uplynutí zákonné lhůty pro uplatnění vad (5 let) i po uplynutí smluvní záruční lhůty, což zhotovitel také namítnul. Soud nakonec dospěl k závěru, že zhotovitel musel vědět o tom, že polykarbonátové desky montuje opačně, a proto za vadu odpovídá i přesto, že již uplynula zákonná i smluvní lhůta pro uplatnění práv z vad.
Za typický příklad takové vědomé vady, která umožňuje uplatnění objednatelových práv i po uplynutí lhůt, jsou označovány nedodělky – k tomu viz rozhodnutí Ústavního soudu ČR I. ÚS 1052/10 z 29. 9. 2010 a rozhodnutí Nejvyššího soudu ČR sp. zn. 32 Cdo 2290/2014 z 19. 4. 2016.
Kromě právě popsané zákonné odpovědnosti může zhotovitel odpovídat za vady také na základě záruky za jakost díla, avšak jen v případě, že smlouva o dílo obsahuje ustanovení o této záruce. Objednatel pak v takovém případě bude moci uplatňovat požadavek na odstranění vad i v případě, že již nemá možnost uplatnit na zhotoviteli práva z jeho zákonné odpovědnosti za vady. Zárukou za jakost se zhotovitel zavazuje, že dílo bude po určitou dobu způsobilé k použití pro obvyklý účel nebo že si zachová své obvyklé vlastnosti. Výhoda takové záruky spočívá pro objednatele v tom, že může požadovat odstranění vad díla kdykoliv během záruční lhůty a nemusí přitom prokazovat, že byly splněny ostatní podmínky, které jinak musí nastat při zákonné odpovědnosti za vady (viz výše). Proto se ustanovení o záruce za jakost stala již standardní součástí smluv o dílo a jde spíš o to, jak dlouhá tato záruka bude, přičemž na různé části stavby bývá často záruční doba různě dlouhá. Objednatel však práva ze záruky nemá, pokud vadu po předání díla způsobila vnější událost, jako např. povodeň, požár, vichřice či jiná osoba (viz § 2116 obč. zákoníku).
Důležité je, že oznámení o vadách musí být ve výše uvedených lhůtách objednateli skutečně doručeno a nestačí tedy například podat dopis vytýkající vad k poštovní přepravě v poslední den lhůty. Objednatel by měl dbát na to, aby byl schopen doručení zprávy o vadách v příslušné lhůtě později prokázat před soudem. Co konkrétně tedy musí objednatelovo oznámení o vadách obsahovat a jaká jednání musí objednatel provést, aby dodržel všechny lhůty? Objednatel musí včas:
A nyní k tomu, co konkrétně může objednatel po zhotoviteli kvůli vadám požadovat.
Pokud se vada považuje jen za nepodstatné porušení smlouvy o dílo má objednatel právo:
a) na odstranění vady, nebo
b) na přiměřenou slevu z ceny díla.
Kdyby byla vada natolik závažná, že by její existence byla podstatným porušením smlouvy[3] měl by objednatel navíc ještě právo odstoupit od smlouvy o dílo.
Ve stavební praxi se většinou uplatňuje nárok na odstranění vady díla nebo nárok na slevu. Odstoupení od smlouvy je již extrémním způsobem řešení problému, který s sebou nese celou řadu problémů i pro objednatele.
Jestliže si objednatel vybere a oznámí zhotoviteli, co konkrétně požaduje (nejčastěji tedy odstranění vady nebo slevu z ceny), nemůže svůj nárok již jednostranně měnit. Pokud však objednatel požádal zhotovitele o odstranění vady a zhotovitel by vadu v přiměřené lhůtě neodstranil, nebo by vadu odmítl odstranit, může objednatel namísto jejího odstranění požadovat slevu z ceny díla, anebo může od smlouvy odstoupit (viz § 2106 odst. 2 obč. zákoníku).
Poměrně zásadní možnost dává objednateli ustanovení § 2108 obč. zákoníku – pokud si objednatel zvolil právo na odstranění vady, platí, že do odstranění vady nemusí platit část ceny díla odhadem přiměřeně odpovídající jeho právu na slevu.
V souvislosti s právem objednatele na slevu logicky vzniká otázka, jak vysoká má v konkrétním případě tato sleva být, resp. podle jakých kritérií se výše slevy určuje. Každá stavba i každá vada je jiná, takže na výši slevy nemůže existovat žádný jednotný tarif či vzorec. Obecným pravidlem pro určení výše slevy z ceny díla je, že se sleva určí jako rozdíl mezi hodnotou díla bez vad a hodnotou díla s vadami ke dni dodání díla (k tomu viz například rozhodnutí Nejvyššího soudu ČR sp. zn. 23 Cdo 1991/2008 ze dne 23. 6. 2010). Při zjišťování hodnoty díla s vadou se při „ocenění“ vady berou v úvahu především náklady na odstranění vady, ale i další kritéria, jako např. rozsah a závažnost vad, jak vady omezují užívání stavby, případné snížení životnosti stavby, estetické důsledky vad i další újma vzniklá objednateli, jako například ušlý zisk za dobu odstraňování vady.
Objednatelé se někdy dopouští chyby spočívající v tom, že pokud zhotovitel odmítá vadu díla odstranit, provedou (či nechají si provést) opravu sami a pak požadují po zhotoviteli náhradu nákladů na tuto opravu. Zde však musíme upozornit na rozhodnutí Nejvyššího soudu sp. zn. 29 Odo 556/2003 ze dne 15. 4. 2004, podle kterého má objednatel vůči zhotoviteli nárok na náhradu těchto nákladů jen v případě, že to bylo výslovně stanoveno ve smlouvě o dílo.
Od práv vyplývajících z vad je nutno odlišovat práva na náhradu škody, které byly těmito vadami způsobeny. Častým případem je situace, kdy zatékání do budovy způsobí na budově další škody, jako je například poškození podlahových krytin nebo omítek. Objednatel má v takovém případě jednak právo vyplývající z výše uvedené vady (tj. ze zatékání), tj. zejména právo na odstranění vady (dejme tomu provedení nové hydroizolace) a kromě toho má také právo na náhradu škody spočívající v poškození podlahy a stěn v důsledku zatékání. Občanský zákoník stanoví v této souvislosti v § 1925 následující: „Právo z vadného plnění nevylučuje právo na náhradu škody; čeho však lze dosáhnout uplatněním práva z vadného plnění, toho se nelze domáhat z jiného právního důvodu.“
U vad stavebního díla vzniká celá řada dalších otázek, kterým se pro omezené možnosti tohoto článku již nemůžeme věnovat. Ve sporech vyplývajících z vad hrají důležitou roli posudky soudních znalců, podle nichž pak soud rozhoduje o otázce, zda je daný problém vadou, kdo za ni odpovídá, nebo jaká je výše slevy v důsledku takové vady. Také kvůli provádění těchto posudků bývají soudní spory související s vadami poměrně zdlouhavé a investor by měl před jejich tedy důkladně zvážit kvalitu svých argumentů a důkazů.
Dr. Josef Černohlávek,
autor je advokát a rozhodce se specializací na stavebnictví
[1] V daném případě šlo o vadu 4 000 párů zimních bot, jejichž konečným uživatelem byla zřejmě policie nebo armáda. Tyto boty však měly ve špičce nedostatečné zateplení (příliš krátký vlas), takže v nich bylo jejich uživatelům zima. Objednatel tuto vadu za nějakou dobu po převzetí bot reklamoval u zhotovitele, který však namítal, že objednatel měl tuto vadu zjistit již při předání vzorku bot, neboť jde o vadu zjevnou. Soud dal nakonec za pravdu objednateli, který tvrdil, že by nedostatečné zateplení bot (příliš krátký vlas ve špičce) mohl při jejich převzetí zjistit jen v případě, že by alespoň jedny boty zcela rozpáral a prohlédl i zevnitř, což však po něm nelze spravedlivě požadovat. Obdobně se nahlíží i na vady stavby, které lze odhalit jen při destrukci příslušné části stavby.
[2] Obč. zákoník v § 628 stanoví následující: „U práva, které musí být uplatněno nejprve u příslušné osoby, počne promlčecí lhůta běžet ode dne, kdy u ní bylo právo takto uplatněno.“
[3] Podle § 2002 obč. zákoníku je podstatným porušením takové porušení povinnosti, o němž strana porušující smlouvu již při uzavření smlouvy věděla nebo musela vědět, že by druhá strana smlouvu neuzavřela, pokud by toto porušení předvídala; v ostatních případech se má za to, že porušení podstatné není.“